С 14 по 16 июня 2000 года в г.
Бордо (Франция) состоится 7-ая конференция
Европейского общества недвижимости (ЕОН). На
конференцию съедутся докладчики со всего мира -
из Австралии, Сингапура, Америки, Южной Африки и в
основном, конечно, из Европы. Ее целью является
обмен опытом и информацией о рынках недвижимости
среди ведущих специалистов.
Событие неординарно
потому, что эта конференция является крупнейшим
европейским форумом по недвижимости. Причем, с
одной стороны, на нем собираются научные деятели
из ведущих университетов, а, с другой стороны, -
крупные бизнесмены в области недвижимости. Перед
ними стоит проблема, в какую страну вкладывать
деньги. Эта проблема требует оперативных знаний,
и конференция призвана решить эту задачу.
ЕОН входит в систему международных организаций,
в которой помимо нее состоят Американское
общество недвижимости, общество недвижимости
Тихоокеанского региона, Азиатское общество
недвижимости, Африканское общество недвижимости
и Латиноамериканское общество недвижимости,
охватывающие весь мир и объединенные в
Международное общество недвижимости.
В частности, Белорусское общество оценщиков
интегрировано в эту систему, и наши белорусские
специалисты пользуются большим авторитетом.
Важно то, что на этой конференции будет работать
Секция восточноевропейской недвижимости. Среди
130-ти докладчиков только 8 человек приглашены из
стран Центральной и Восточной Европы, в том числе
четыре докладчика из Беларуси.
Белорусскую делегацию возглавляет Н.Ю. Трифонов.
Он является президентом общественного
объединения "Белорусское общество
оценщиков" (БОО), а также членом правления ЕОН и
директором с расширенными полномочиями,
ответственным за связи с Центральной и Восточной
Европой.
Цель, стоящая перед белорусской делегацией, -
привлечение инвестиций в республику.
В числе принятых докладов белорусских
специалистов первый посвящен рынку недвижимости
Минска, где описывается беспрецедентное
двухлетнее его падение. Как показал новейший
мониторинг экономических индексов вторичного
квартирного рынка г. Минска, - ITS, ITD и KSD, -
разработанных г-ном Трифоновым, кандидатом
физ.-мат. наук, сделанные ранее с их помощью
прогнозы оказались на редкость точными, хотя
поначалу они вызывали сомнение.
Вспомним, каково было состояние рынка жилья
полгода назад. В течение лета 1999 г. он претерпел,
как казалось тогда, сокрушительный обвал. С
апреля по октябрь 1999 г. снижение цен, выраженных
индексом ITS, составило 10,8%. С апреля по июль оно
составило 6,8%, после чего замедлилось - до 4,3% с
июля по октябрь, т.е. наибольшее падение пришлось
на лето.
При сравнении с ростом цен, происходившим
несколько лет подряд, такой размер падения по
завершении лета представлялся чрезмерно
большим. Поэтому создалось впечатление, что
дальнейшая тенденция будет иметь естественным
продолжением перелом к стабилизации. Этот вывод
подкреплялся ожиданием осенней сезонной
активности и психологическими аспектами.
Поначалу люди не были психологически готовы к
совершению сделок на новом ценовом уровне.
Летних месяцев вполне хватило для того, чтобы
люди морально созрели к активности в новых
ценовых условиях. Действительно, покупатели были
весьма довольны снижением цен, что даже
допускали возможность некоторого их повышения.
Профессиональные участники рынка недвижимости
тоже надеялись на стабилизацию, которая бы
способствовала деловой активности. Продавцы в
еще большей степени полнились надежд в ожидании
остановки падения. Эмоции участников рынка можно
понять. Но объективные законы, которым
подчиняются экономические индексы, находятся
вне зависимости от эмоций и основанных на них
субъективных взглядов, и подтверждают
состоятельность прогноза.
Он был сделан в условиях беспрецедентных
изменений на рынке.
Неясность и неожиданность тенденций, несомненно,
есть фактор, осложняющий любой прогноз.
Достоверность прогноза обеспечивается решением
двойственной задачи. С одной стороны, необходимо
обладать подробными сведениями об особенностях
всех сегментов рынка, т.е. способ их
классификации должен отражать природу реальных
явлений.
Только так можно быть уверенным, что ничего не
упущено из вида. С другой стороны, все
многообразие активности на различных сегментах,
имеющих зачастую противоречивые проявления,
должно быть систематизировано и единым образом
отражено в одном показателе, чувствительном к
существенным факторам и не зависящим от
единичных случаев - это задача
репрезентативности.
Мониторинг индексов составляет целую серию
обзоров. Соблюдение единой процедуры сбора и
обработки первичной информации служит гарантией
объективности: вне зависимости от конкретного
лица, кто бы ни произвел вычисления, результаты
не будут изменяться. В этом, безусловно, состоят
преимущества подхода специалистов БОО.
Ведущим европейским специалистам будет
интересно поучиться у белорусский коллег их
опыту прогнозирования. Не исключено, что
фундаментальные подходы, которые положены
белорусскими учеными в основу мониторинга этих
индексов, найдут применение и в Европе.
Рынок квартир по причине своей высокой
репрезентативности хороший индикатор всего
рынка жилья. Общие тенденции, скажем, по частным
домам в общем случае повторяют тенденции
индексов по квартирам: цены падают, но не так
сильно.
Это связано с надеждами на приватизацию земли,
которой пока не происходит в Минске, но каждый
надеется стать собственником. По офисным
помещениям также наблюдается отставание от
тенденций вторичного квартирного рынка. В более
широком масштабе рынок жилья - это отражение
состояния экономики в целом.
Поэтому изменения индексов, реагируя на
важнейшие события в экономике, являются в
некотором смысле "лакмусовой бумажкой", по
которой можно судить о состоянии на других
сегментах рынка недвижимости. Рассматривая
событие в более широком ракурсе, нельзя не
отметить роль, которую играют экономические
индексы в странах с развитой экономикой.
Самый известный из них - биржевой индекс
Доу-Джонса, отражающий активность на Нью-Йорской
фондовой бирже. Изменения индекса NASDAQ, с помощью
которого отслеживается тенденции в отрасли
высоких технологий, приобрели в последнее время
особенно сильный резонанс во всем мире. Система
ориентации в конъюнктуре рынка оказывает
большое влияние на экономическую деятельность.
Традиции мониторинга экономических индексов
уходят корнями в то время, когда происходило
становление рынков.
Мы становимся свидетелями исторического
момента. Результаты годичного цикла мониторинга
индексов ITS, ITD и KSD подтвердили состоятельность
такого механизма и в Беларуси, с помощью которого
можно объективно сделать как анализ состояния и
тенденций, так и прогноз.
Мониторинг квартирного рынка традиционно
находится в центре внимания как отечественных
специалистов по недвижимости, так и самой
широкой общественности.
Теперь же исследования БОО становятся тем
фактором, который побуждает потенциальных
инвесторов за рубежом с возрастающим интересом
приглядываться к недвижимости в Беларуси.
Цены падают, и это должно вызывать интерес, -
значит, время покупать недвижимость в Минске. Это
относится и к зарубежным инвесторам.
Новейший прогноз на лето 2000 г. сигнализирует о
тревожной тенденции неравновесности вторичного
квартирного рынка. Возможно, от того, насколько
успешной окажется миссия белорусской делегации
на конференции в Бордо, будет зависеть
стабилизация рынка квартир в Минске.
Другими словами, если на столь высокой встрече
специалистов по недвижимости, прозвучит
достоверная информация о произошедших в
республике ценовых подвижках, она получит
широкий резонанс. Г-н Трифонов выразил
уверенность, что доклады белорусских
специалистов должны показать специфические и по
своему привлекательные условия инвестиционных
вложений в недвижимость Беларуси.
Второй доклад г-на Трифонова, совместный с
кандидатом экономических наук В.В. Криволаповым,
зам. начальника управления координации
деятельности Белвнешэкономбанка, посвященный
оценке для нужд залога, отражает проблемы
определения залоговой стоимости.
Кроме того, следует отметить доклад кандидата
экономических наук О.В. Мельникова, заместителя
министра по управлению госимуществом и
приватизации, о проблемах приватизации в
Республике Беларусь.
Столь авторитетный форум и такое чуткое внимание
к нашим соотечественникам - это не только
признание становления мониторинга индексов
вторичного рынка квартир в Минске, но это еще и
очередное подтверждение авторитета, которым
пользуются белорусские специалисты в мире.
Виталий БЕРЕЗИН
www.nestor.minsk.by